Nach Abschaffung vom Eigenmietwert 2028 kein Abzug der Unterhaltskosten mehr möglich

bluechinger
9. Dez. 2025
5 Min. Lesezeit

Aktualisiert: 23. Dez. 2025

Nach der Abschaffung vom Eigenmietwert wird kein Abzug der Unterhaltskosten bei selbstgenutzten Liegenschaften von dem zu versteuernden Einkommen mehr möglich sein. Man geht davon aus, dass die Eigenmietwert-Abschaffung frühestens ab 1. Januar 2028 in Kraft tritt.

Abgesehen von Ausnahmen können auch andere Aufwände für die Liegenschaft nach Abschaffung vom Eigenmietwert nicht mehr abgezogen werden.

Lesen Sie im folgenden Artikel, welche Unterhaltskosten genau von der Abschaffung des Eigenmietwertes betroffen sind, welche anderen Aufwände und welche Ausnahmen möglich sind. Ausserdem erfahren Sie, welche Sanierungen und Installationen man noch bis 2028 durchführen lassen sollte, um vor der Eigenmietwert-Abschaffung noch den Abzug der Unterhaltskosten bzw. der Installationskosten auszunutzen.

Definition Eigenmietwert

Zunächst stellt sich die Frage: Was ist der Eigenmietwert in der Schweiz überhaupt? Im Grunde findet sich die Definition vom Eigenmietwert in Art. 21 Absatz 1 Buchstabe b DBG (Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer):

«[...] der Mietwert von Liegenschaften oder Liegenschaftsteilen, die dem Steuerpflichtigen aufgrund von Eigentum oder eines unentgeltlichen Nutzungsrechts für den Eigengebrauch zur Verfügung stehen;»

Der Eigenmietwert ist also ein fiktives Einkommen, denn es handelt sich um denjenigen Wert, welchen der jeweilige Immobilienbesitzer im Falle einer Vermietung seiner Immobilie erwirtschaften würde. Die genaue Höhe des Eigenmietwertes legen die Kantonen fest.

57,7 % haben für Abschaffung vom Eigenmietwert gestimmt

Die Volksabstimmung zur Abschaffung vom Eigenmietwert fand am 28. September 2025 statt. Insgesamt haben 57,7 % der Abstimmenden für die Abschaffung des Eigenmietwertes gestimmt. Die Stimmbeteiligung lag bei 49,5 %. Die Eigenmietwert-Abschaffung betrifft sowohl selbstgenutzte Erstliegenschaften als auch selbstgenutzte Zweitliegenschaften.

In Kraft tritt die Abschaffung des Eigenmietwertes voraussichtlich frühestens ab dem 1. Januar 2028. Denn die entsprechenden Regeln müssen noch umgesetzt werden.

Nach Abschaffung Eigenmietwert kein Abzug Unterhaltskosten mehr

Zeitgleich mit der Abschaffung vom Eigenmietwert wird auch der Abzug für die Unterhaltskosten abgeschafft, die man für selbstgenutzte Liegenschaften aufwendet. Zusätzlich gibt es noch weitere Änderungen.

Bisherhige Rechtslage

Nach bisheriger Rechtslage ist es möglich, dass Eigentümer, die ihre Immobilien selbst nutzen, in der Steuererklärung bestimmte Aufwände für die selbstgenutzte Liegenschaft vom Eigenmietwert abziehen. Unter diesen abziehbaren Aufwänden sind unter anderem die folgenden:

Unterhaltskosten, die werterhaltend für die Liegenschaft sind
Schuldzinsen (z.B. für Hypotheken)
Ausgaben für Energiespar- und Umweltschutz-Massnahmen
Rückbaukosten bei einem Ersatzneubau
Ausgaben für denkmalpflegerische Arbeiten

Konkret zählen zu den werterhaltenden Liegenschafts-Unterhaltskosten zum Beispiel werterhaltende Reparaturen, Renovationen und Sanierungen. Allerdings können keine Eigenarbeiten des Hauseigentümers abgezogen werden. Arbeiten, die Sie hingegen zum Beispiel von Handwerker-Firmen aus dem Bereich Sanitär, Heizung und Spenglerei ausführen lassen, sind abzugsfähig, wie etwa die folgenden Tätigkeiten:

Renovation bzw. Sanierung einer alten Heizung
Renovation bzw. Sanierung eines alten Badezimmers
Renovation bzw. Sanierung eines Flachdaches

Handelt es sich jedoch um wertvermehrende Arbeiten, die von Handwerkern durchgeführt werden, sind die Ausgaben dafür nicht abzugsfähig. Von solchen wertvermehrenden Arbeiten spricht man etwa, wenn es um Luxussanierungen geht. Auch die Errichtung eines Erweiterungsbaus durch Ihre Handwerker in Form eines Wintergartens wäre eine wertvermehrende Ausgabe, die nicht abzugsfähig wäre.

Ausgaben für Energiesparmassnahmen sind bisher ebenfalls abzugsfähig, also zum Beispiel Ausgaben für die Installation einer Solaranlage durch einen Solarteur auf einem bestehenden Gebäude.

Die erwähnten Abzugsmöglichkeiten galten bisher zum einen für die Bundessteuer. Zum anderen konnte man diese Ausgaben - mit wenigen Ausnahmen - auch bei den Kantons- und Gemeindesteuern abziehen.

Neue Rechtslage ab voraussichtlich 1.1.2028

Und was ändert sich mit der Abschaffung des Eigenmietwertes in Bezug auf die steuerlichen Abzugsmöglichkeiten? Sobald die Abschaffung des Eigenmietwertes in Kraft getreten ist, also voraussichtlich ab 1.1.2028, können viele Ausgaben, die man für die selbstgenutzte Liegenschaft aufwendet, nicht mehr in der Steuererklärung abgezogen werden.

In der folgenden Tabelle können Sie nachlesen, welche für die selbstgenutzte Liegenschaft erbrachten Ausgaben man bisher vom Eigenmietwert abziehen kann und welche Ausgaben nach der Abschaffung des Eigenmietwertes noch abzugsfähig sind:

Ausgaben	Direkte Bundessteuer - abziehbar nach geltendem Recht	Kantons- & Gemeindesteuern - abziehbar nach geltendem Recht	Direkte Bundessteuer - abziehbar nach neuem Recht (voraussichtlich ab 1.1.2028)	Kantons- & Gemeindesteuern - abziehbar nach neuem Recht (voraussichtlich ab 1.1.2028)
Liegenschafts-Unterhaltskosten	ja	ja	nein	nein
Allgemeine Schuldzinsen	ja	ja	nur bei Vermietung bzw. Verpachtung	nur bei Vermietung bzw. Verpachtung
Schuldzinsen bei Ersterwerb	im Rahmen von «Allgemeinen Schuldzinsen»	im Rahmen von «Allgemeinen Schuldzinsen»	ja	ja
Energiespar- & Umweltschutzmassnahmen	ja	vom Kanton abhängig	nein	vom Kanton abhängig (maximal bis zum Jahr 2050 möglich)
Rückbaukosten bei Ersatzneubau	ja	vom Kanton abhängig	nein	vom Kanton abhängig
Denkmalpflegerische Arbeiten	ja	ja	ja	vom Kanton abhängig

Quelle: Erläuterungen des Bundesrates - Volksabstimmung vom 28. September 2025

Letzte Chance: Jetzt sanieren, um noch Unterhaltskosten abzuziehen

Warum sollte man jetzt schon handeln, obwohl die Änderungen voraussichtlich erst 2028 in Kraft treten? Weil es im Jahr 2027 schwierig werden dürfte, Handwerker zu finden, die Arbeiten an einer Liegenschaft ausführen, wenn alle Hausbesitzer auf einmal noch kurz vor deren Abschaffung abzugsfähige Sanierungen und Installationen durchführen lassen möchten.

Jetzt haben wir von der solothurner Handwerks-Firma «Schneitter» noch Kapazitäten, also rufen Sie uns am besten noch heute an oder schreiben Sie uns eine E-Mail, um einen unverbindlichen Kostenvoranschlag für die von Ihnen gewünschte Sanierung bzw. Installation zu erhalten und/oder um sich von uns beraten zu lassen:

Unsere Telefonnummer: 032 618 38 48
Unsere E-Mail-Adresse: info@schneitter.ch

Die Gründe für die zu befürchtende Handwerker-Knappheit in 2027 im Einzelnen: Eine der folgenreichsten Änderungen durch die Abschaffung vom Eigenmietwert ist der Wegfall der Möglichkeit, werterhaltende Unterhaltskosten für die selbstgenutzte Immobilie vom steuerbaren Einkommen abziehen zu können. Da die Abschaffung vom Eigenmietwert aller Voraussicht nach ab dem 1.1.2028 in Kraft tritt, ist dann auch der Abzug dieser Unterhaltskosten vom steuerbaren Einkommen ab diesem Datum nicht mehr möglich. Das wiederum hat zur Folge, dass die Unterhaltskosten für die Liegenschaft steigen.

Eine weitere Folge der Abschaffung des Eigenmietwertes ist, dass im Falle der direkten Bundessteuer kein Abzug für die Errichtung einer Solaranlage auf einem bestehenden Gebäude mehr möglich ist, also kein Abzug mehr für Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen mehr vorgesehen ist. In Bezug auf die Kantons- und Gemeindesteuern ist es auch zukünftig vom Kanton abhängig, ob solche Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen abzugsfähig bleiben. Allerdings können die Kantone die Möglichkeit, Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen abzuziehen, nur maximal bis zum Jahr 2050 erlauben.

Zwar wird die neue Regelung zur Abschaffung des Eigenmietwertes frühestens in 2028 in Kraft treten. Trotzdem drängt die Zeit bereits jetzt, um noch abzugsfähige Arbeiten ausführen zu lassen. Es ist nämlich davon auszugehen, dass kurz vor dem Inkrafttreten der neuen Regelung und damit kurz vor dem Wegfall der Abzugsmöglichkeit, eine Vielzahl von Hausbesitzern die noch abzugsfähigen Arbeiten bei den Handwerkern in der Schweiz in Auftrag geben werden. Im Jahr 2027 wird es daher voraussichtlich zu einem Auftragsstau kommen, weshalb die Gefahr besteht, dass Handwerker dann Aufträge ablehnen müssen.

Aus diesen Gründen ist es also mehr als ratsam, die aktuell noch existierenden Abzugsmöglichkeiten jetzt zu nutzen. Sollten Sie also Sanierungsbedarf haben, etwa bei Ihrer Heizung, Ihrem Bad oder Ihrem Flachdach, lassen Sie diese Arbeiten am besten von unseren Handwerkern der Firma «Schneitter» in nächster Zeit durchführen. Gerne errichten wir auch eine Solaranlage auf Ihrem bestehenden Haus.

Lesen Sie dazu am besten unseren Artikel «Solaranlage Kosten - lohnt sich Photovoltaik für mich?».

Fragen zur Abschaffung vom Eigenmietwert und Abzug Unterhaltskosten

Wenn Sie noch Fragen zur Abschaffung vom Eigenmietwert und zum Abzug der Unterhaltskosten haben, beantworten wir vom Handwerks-Unternehmen «Schneitter» Ihre Fragen gerne. Die Firma «Schneitter» ist auf folgende Bereiche spezialisiert: Flachdach, Heizung, Badsanierung, Sanitär, Spenglerei/Blitzschutz und Photovoltaik.

Gerne führen wir bei Ihnen Sanierungen durch, etwa im Bad, an Ihrer Heizung, an Ihrem Flachdach oder planen und installieren eine Solaranlage bei Ihrem Haus.

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